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| CBD写字楼租赁市场分析 |
| 3/22/2007 17:22:39 |
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一、CBD写字楼市场供需分析
供应情况
近期，慈云寺桥附近的远洋国际中心全面入住。
需求情况
通过调查显示，近期成交的客户中，其中有63.6%为外资企业，27.3%为民营企业，9.1%为其他类型客户。外资企业成为近期的主流客户，CBD区域作为北京写字楼市场的核心商业区自然会受到外资客户的青睐。同时，受宏观调控政策的影响，二手写字楼的买卖交易减少而租赁业务上升，顶级写字楼聚集的CBD区域也会受到租赁客户关注。进入3月份以后，一些新企业将陆续成立，原有企业也将加大规模扩张的步伐，写字楼的租赁成交将渐趋活跃，这增加了市场需求，同时，在奥运效应的带动下，写字楼租赁和买卖成交的黄金时节将有可能提前到来，并持续比较长的一段时间。中央电视台和北京电视台要等到2008年才搬迁，而其新台址所处的CBD区域已经发生了明显的变化——房价上涨，这主要是因为未来需求的上升。
二、CBD写字楼租金及入住率
CBD近一年租金水平变动情况
通过对CBD写字楼2006年3月份到2007年2月份加权租金水平变化的分析可以看出，CBD写字楼租金在25.23美元/月/平米与33.19美元/月/平米之间浮动，整体浮动7.96美元/月/平米。2月份，CBD区域的写字楼租赁价格比1月份有所上升，上升幅度为4.44%，全年呈现上升趋势。北京写字楼的整体租赁价格较1月份有所下降，下降幅度为2.88%，这主要是因为2月份中，边缘商圈的写字楼租赁成交活跃，这些边缘商圈的写字楼租赁价格较低，带动了北京写字楼租赁市场的整体下滑。
2月份CBD部分写字楼租金及入住率情况
物业名称 规模（万?O） 租金成交价（元/月/建筑?O） 入住率
国贸一期 6.1 400 99%
国贸二期 12 520 100%
嘉里中心 8.4 280 98%
汉威大厦 13 145 91%
招商局 7 200 92%
华彬国际 5.3 150 90%
京广中心 7.7 180 99%
北京财富中心 215 95%
富尔大厦 5 184 96%
新华保险大厦 220 92%
注：由于人民币升值加速，汇率变动比较频繁，故我们采用以人民币为单位来统计各个写字楼的租赁价格，这样更能准确反映北京写字楼市场的真实价格。
本月CBD租务市场租金较1月份上升了约10.99美元/月/平米，入住率下降了约0.68％。CBD写字楼2006年2月份加权租金为33.19美元/月/平米，平均入住率为95.36% 。租金价格的升降与入住率的升降出现背离现象，这主要是因为目前市场上的需求相对较大而供给较慢，且区域内高档写字楼的入住带动了CBD区域的写字楼租赁价格的上升。
三、CBD写字楼租赁市场发展趋势
供应：房地产行业的宏观调控是今年政府经济工作的重点，房地产供应逐渐向住宅倾斜，写字楼供应将逐渐减少。据调查，2008年之前，CBD乃至东三环沿线可售商务地产项目不足58万平方米。
需求：2月份，北京写字楼市场的入住率为90.88%，，比1月份提高了1.31%，其中增幅最大的为建国门商圈和金融街区域，入住率分别上涨了4.79%和5.45%，这充分说明目前核心商圈的写字楼的需求比较旺盛，高于北京写字楼市场的整体水平。CBD区域作为北京最成熟的商圈之一，未来需求会进一步增多。
租金：写字楼租金价格在2007年后又创新高，2月份，CBD区域的写字楼租金价格为33.19美元/月/平米，与上月相比，租金上升幅度为4.44%，而2月份的入住率为95.36%，比1月份的入住率下降了0.68%。租金价格与入住率出现相背离的现象，这主要是因为区域内高档写字楼的租赁价格提升了CBD区域的写字楼的整体租赁价格。预计未来写字楼租赁价格仍将维持在较高价位。
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